不動産査定法と準備解説
2025年09月25日
不動産査定の方法とは？3つの査定法と準備のポイントを解説
「不動産を売却したいけれど、査定の仕組みがよく分からない」
このようにお悩みの方は多いのではないでしょうか。
実は、不動産査定にはいくつかの方法があり、目的や物件の種類によって使い分けられています。
今回は、代表的な3つの査定方法と、査定前に準備しておくべきこと をわかりやすくご紹介します。
不動産査定の代表的な3つの方法
不動産会社が査定を行う際には、次の3つの方法がよく使われます。
1. 取引事例比較法
過去に取引された類似物件と比較して査定額を出す方法です。
マンションや戸建住宅など、居住用不動産の査定に多く使われます。
👉 例：周辺の物件の「坪単価 × 自分の物件の坪数」で算出し、立地や築年数などを加味して調整します。
2. 原価法
建物を「新築すると仮定した場合の再調達価格」から、築年数などによる劣化分を差し引いて評価する方法です。
戸建て住宅の建物部分に使われることが多いです。
計算式：
原価法 ＝ 延床面積 × 再調達価格 ×（残耐用年数 ÷ 耐用年数）
👉 木造住宅なら耐用年数は22年、鉄骨造なら34年、RC造なら47年といった法定耐用年数が基準になります。
3. 収益還元法
賃貸用マンションや投資物件など、収益を生む不動産に使われる方法です。
将来的な賃料収入や売却益を基に、資産価値を算出します。
・直接還元法：年間家賃収入 ÷ 還元利回り
・DCF法：将来のキャッシュフローを現在価値に割り引いて評価
👉 投資用不動産の価値を判断する際に有効です。
査定前に準備しておきたいこと
正確でスムーズな査定を受けるためには、事前準備が重要です。
1.必要書類を揃える
登記簿謄本、建築確認済証、修繕履歴やメンテナンスの記録などがあると安心です。
2.簡単な修繕をしておく
床や壁の傷みを軽く直すだけでも、査定額の低下を防げます。
3.近隣の相場をチェックしておく
「土地総合情報システム」や「レインズ・マーケット・インフォメーション」を活用して、周辺の成約事例を確認しておきましょう。
まとめ
不動産査定には 取引事例比較法・原価法・収益還元法 の3種類があり、物件や目的によって使い分けられます。
査定を受ける前に必要書類や簡単な修繕を準備しておけば、より正確で納得感のある査定額が出やすくなります。
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