相続物件売却時の確定申告解説

2025年12月05日

不動産売却をご検討中の方必見！相続した不動産を売却したときの確定申告について解説

 

「相続した不動産を売却したときに確定申告は必要なのだろうか？」
多くの方が疑問に思うテーマです。

結論からお伝えすると、相続自体は原則として確定申告の対象になりませんが、相続した不動産を売却した場合には確定申告が必要となるケースが多い です。
また、売却益が出なかった場合でも、確定申告を行うことで節税につながるケースもあります。

ここでは、不動産を相続した際に確定申告が必要となる場合や申告の流れについて分かりやすく解説します。

□ 確定申告とは

確定申告とは、1年間の所得を税務署に申告し、税金を納める手続きのことです。
会社員の多くは年末調整で完結するため、普段確定申告を行わない方も多いでしょう。

しかし、不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合は確定申告が必須 です。
売却益は「売却金額－取得費－譲渡費用」で計算され、プラスになった分が課税対象となります。

申告期間は例年 2月16日～3月15日 です。
売却益が発生した場合は、この期間内に忘れずに申告を行う必要があります。

一方、売却損が出た場合は必ずしも確定申告は必要ありません。
しかし、損益通算や繰越控除 を利用できるため、節税の観点から申告するのがおすすめです。

□ 相続した不動産における確定申告が必要となるケース

相続で得た遺産そのものは所得とはみなされません。
そのため相続時点では確定申告は不要です。

ただし、以下のようなケースでは申告が必要になります。

　1.相続不動産を売却した場合
　　売却益が発生すると課税譲渡所得となり、確定申告が必要です。

　2.賃貸収入がある不動産を売却した場合
　　アパートや駐車場などの賃料収入は相続人の所得となり、売却時と合わせて申告が必要です。

　3.現金化して分割相続した場合
　　不動産を売却して現金で分配すると、その売却益は所得となり確定申告が必要です。

　4.相続不動産を寄付した場合
　　国や自治体、特定の施設へ寄付した場合は寄付金控除を受けられるため、確定申告が有利になります。

□ 不動産売却時に課税される所得税とは

不動産売却による所得（譲渡所得）は、単純に売却額全てが課税対象ではありません。

計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 売却代金 －（取得費 + 譲渡費用）

　・取得費：購入金額、建築費用、購入時の諸経費（ただし建物は減価償却後の金額で計算）

　・譲渡費用：仲介手数料、印紙税、測量費、解体費用など

もし取得費が不明な場合には、売却金額の 5％を概算取得費 として計算できます。

こうしたルールを踏まえると、売却益が出るかどうかは「売却のタイミング」「経費の有無」で大きく変わることが分かります。

□ 確定申告の流れ

相続不動産を売却して確定申告を行う場合、以下の流れで進めます。

　1.必要書類を準備する
　　売買契約書、領収書、登記簿謄本、相続関係書類など。

　2.譲渡所得を計算する
　　国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すると便利です。

　3.申告書を提出する
　　税務署へ持参、郵送、またはe-Taxで提出。

　4.納税または還付を受ける
　　計算結果に応じて納税、または還付金を受け取ります。

税理士に依頼することも可能ですが、その場合は費用がかかります。
一方で、自分で申告する場合には手間がかかるものの、費用を抑えることができます。

□ まとめ

相続した不動産は、相続そのものでは確定申告は不要です。
しかし 売却した場合や賃貸収入が発生した場合には確定申告が必要 となります。

また、売却損が出た場合でも確定申告を行えば、損益通算や控除制度を利用できるため節税につながります。
不動産を相続された方は、売却の有無に関わらず一度確定申告の必要性を確認してみることをおすすめします。