相続不動産売却の税金と手続き解説
2025年10月23日
相続した不動産を売却すると税金はかかる？流れと注意点をわかりやすく解説！
「相続した不動産を売却すると、税金はどうなるのだろう？」
このような疑問をお持ちの方は多いのではないでしょうか。
不動産の相続から売却までは、手続きの流れや税金の仕組みを理解しておかないとトラブルや余計な負担につながる可能性があります。
今回は、相続不動産の売却方法と税金の考え方、注意点について分かりやすく解説します。
相続不動産を売却するまでの流れ
相続した不動産を売却するには、主に 「単独相続の場合」と「複数相続人の場合」 の2つのケースがあります。
単独で相続する場合
兄弟のうち1人が不動産を相続して売却するケースです。流れは比較的シンプルで、以下の3ステップで進みます。
1.遺産分割協議：相続人を誰にするかを話し合う（遺言書があればその内容に従う）
2.相続登記：不動産の名義を相続人に変更する
3.売却手続き：名義変更が済めば通常の売却と同じ流れで進められる
相続人が複数いる場合
相続人が複数いるときは、トラブルを避けるために「換価分割（売却して現金化し、分割する方法）」を選ぶことが一般的です。
流れは以下の通りです。
1.遺産分割協議で合意
2.代表者を決めて相続登記（共有登記も可能ですが複雑になる傾向あり）
3.不動産を売却し、得られた現金を相続人で分ける
いずれのケースでも、事前に十分な話し合いを行い、合意形成してから売却に進むことが重要です。
相続不動産を売却した場合の税金の考え方
相続した不動産を売却すると「譲渡所得税」がかかるケースがあります。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 売却金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
・取得費：亡くなった方（被相続人）が購入した時の金額や諸費用を基準にする
・譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料や解体費用など
例えば、父が6,000万円で購入した不動産を、子が相続後に8,000万円で売却した場合、譲渡所得は2,000万円となります。
ここで注意したいのが「所有期間の判定」です。
相続の場合、被相続人が不動産を取得した時点からの期間を引き継ぐため、長期譲渡（所有期間5年超）になるケースが多く、課税率も有利になります。
相続不動産を売却するときの注意点
相続した不動産を売却する際は、次の3点に注意しましょう。
1. 名義変更（相続登記）が必要
売却の前に必ず相続登記を行い、所有権を相続人に変更します。
法務局での手続き時には 登録免許税 がかかります。
2. 確定申告が必要
不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。
所有期間が5年を超えるかどうかで税率（20.315％ or 39.63％）が変わる点も押さえておきましょう。
3. 税金の特例を活用できる
相続不動産の売却には、いくつかの特例があります。
・相続税の取得費加算の特例：相続税申告期限から3年以内に売却した場合、支払った相続税を取得費に加算でき、課税額を減らせる
・居住用財産の3,000万円特別控除：被相続人が居住していた家屋や土地を売却する場合に適用できるケースあり
これらの特例を活用することで、税金負担を大きく減らせる可能性があります。
まとめ
相続した不動産を売却する際には、名義変更や確定申告といった手続きに加え、譲渡所得税や各種特例の適用を正しく理解することが重要です。
・単独相続と複数相続で売却の流れが異なる
・譲渡所得は「被相続人の取得費」を引き継いで計算する
・税制の特例を活用すれば、税負担を軽減できる
「自分のケースではどのくらい税金がかかるのか知りたい」
「特例が使えるかどうか確認したい」
そう感じた方は、ぜひ当社までお気軽にご相談ください。
